Vargas e Mildemberg Advogados Especialistas em resolver conflitos de alta complexidade

Existe um passivo silencioso em boa parte dos distritos industriais de Santa Catarina: empresas que receberam do Município uma área para instalar a fábrica, construíram, produziram, geraram empregos, seguem lá há trinta ou quarenta anos e nunca tiveram a escritura lavrada.

Enquanto o título não sai, o que existe é posse, não propriedade. E imóvel sem registro não se vende, não se dá em garantia, não se financia e não se transmite com segurança aos herdeiros. O patrimônio está lá, mas é como se não estivesse.

Um alerta que economiza tempo e dinheiro: usucapião não resolve. Por mais longa e pacífica que seja a ocupação, imóvel público não se adquire dessa forma.

O caminho costuma ser outro, e passa pelo encargo. Doação de área industrial quase sempre veio condicionada a construir, produzir e empregar. Demonstrado que a contrapartida foi cumprida, nasce a pretensão de exigir do Município a outorga do título, primeiro pela via administrativa, com requerimento fundamentado, e depois em juízo, se vier o silêncio ou a recusa.

Nem sempre o desfecho é a propriedade plena. Há situações em que a concessão de direito real de uso resolve o essencial, porque permite registrar um direito oponível, dar em garantia e transmitir.

E há o outro lado, que quase ninguém menciona: boa parte dessas leis prevê a reversão do bem ao Município se a atividade cessar ou mudar de destinação. Quem ocupa sem produzir, ou com uso diverso do previsto, não corre risco apenas de continuar sem escritura.

Cada área exige leitura técnica, com calma e critério.

Conteúdo informativo. Não substitui consulta jurídica.

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O Supremo formou maioria em favor do contribuinte numa discussão que interessa diretamente a quem tem patrimônio imobiliário: a imunidade do ITBI na transmissão de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa.

A Constituição afasta esse imposto na entrada dos bens na sociedade. Os municípios, porém, vinham negando o benefício sempre que a atividade da empresa era imobiliária, e é exatamente esse ponto que está em julgamento. A tese proposta pelo relator é a de que a imunidade independe da atividade preponderante, ressalvadas simulação e fraude.

O julgamento está suspenso por pedido de vista. Maioria formada não é decisão final, e votos podem ser alterados até a proclamação.

Ainda assim, o momento importa. Não houve, até aqui, proposta de modulação de efeitos, e quando ela aparece costuma preservar quem já estava posicionado. É probabilidade, não garantia, mas é o que define a janela.

Um alerta necessário: nada disso significa holding sem ITBI nenhum. Segue valendo o entendimento de que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital social integralizado. Quem promete imposto zero está vendendo o que o Supremo não decidiu.

E quem já recolheu o imposto não deve esperar sentado, porque o prazo para pedir a restituição corre de forma independente do julgamento.

Estrutura montada às pressas, apenas para capturar o imposto, costuma gerar problema societário, sucessório e fiscal maior do que o ITBI que se pretendia evitar.

Cada patrimônio exige leitura técnica, com calma e critério.

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Existe uma operação que parece sofisticada e, na prática, transforma um poupador sem dívida alguma em devedor do próprio grupo que lhe vendeu o investimento.

O desenho é quase sempre idêntico. A carteira líquida e conservadora é resgatada, o dinheiro vai para certificados de operações estruturadas de cinco anos ou mais, esses papéis são alienados em garantia e, sobre eles, nasce um empréstimo concedido pelo banco do mesmo conglomerado.

Repare no que aconteceu: nenhum recurso novo entrou. O investidor passou a pagar juros e IOF pela posse do dinheiro que já era dele, enquanto o grupo se remunera na venda do produto e no crédito, nas duas pontas da mesma operação.

E a conta, muitas vezes, não fecha em nenhum cenário. Quando o custo do empréstimo acompanha o CDI e o produto, no melhor cenário, rende perto disso, a perda deixa de ser risco de mercado e passa a ser consequência da própria estrutura.

Some a isso a trava: enquanto a dívida existir, em regra não se resgata, não se transfere para outra instituição e muitas vezes nem se amortiza em parte. Quem vivia de retiradas periódicas fica sem saída.

Condicionar um produto à contratação de outro tem nome no Código de Defesa do Consumidor, e o vício tende a alcançar a operação inteira, não apenas uma cláusula isolada.

Se você reconheceu a sua situação aqui, reúna contratos, cédulas, extratos, a lâmina do produto e as mensagens trocadas com a assessoria.

Cada operação exige leitura técnica, com calma e critério.

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Um herdeiro vendeu o imóvel da família antes de terminar o inventário? Ou alguém está anunciando um bem da herança como se fosse só dele?

Enquanto a partilha não acontece, a herança é um todo indivisível. Cada herdeiro tem uma fração do conjunto, não a casa, o carro ou o terreno. Por isso, a venda de um bem específico do espólio exige autorização judicial, e a disposição feita sem ela, em regra, não produz efeitos perante os demais interessados.

Essa proteção não é só dos herdeiros. Cônjuge ou companheiro meeiro e credores do falecido também podem questionar a venda. E o risco alcança quem comprou: contrato particular e recibo não afastam a possibilidade de discussão judicial e até de perda do bem.

O herdeiro pode, sim, negociar a sua parte na herança, mas por escritura pública e respeitando a preferência dos demais.

Se você identificou uma situação assim, agir cedo costuma fazer diferença.

Cada herança exige leitura técnica, com calma e critério.

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Comprou na planta e a entrega não aconteceu no prazo? Ou recebeu as chaves de um imóvel ainda sem habite-se?

Nas duas situações, o comprador pode ter mais direitos do que imagina.

O prazo de entrega é compromisso da construtora. A lei admite uma tolerância limitada, desde que prevista de forma clara no contrato. Passado esse período, em regra, há atraso. E a entrega sem habite-se tende a não afastar esse atraso: sem ele, o imóvel não pode ser regularmente averbado, financiado nem ocupado com segurança.

Conforme o caso e o contrato, o comprador pode exigir a multa pelo atraso, buscar indenização pelo aluguel que pagou ou deixou de receber, ou, se preferir, desfazer o negócio e reaver os valores pagos, corrigidos.

Manter o contrato ou rescindir é uma decisão do comprador, e ela deve ser tomada com estratégia, considerando o estágio da obra, o mercado e o objetivo de quem investiu.

Cada contrato exige leitura técnica, com calma e critério.

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Nem todo prejuízo em investimento é fruto do mercado.

Parte relevante dos casos que chegam ao escritório tem origem em outro ponto: o produto foi oferecido sem que o cliente entendesse prazo, liquidez e risco real, ou foi recomendado a quem tinha perfil incompatível com aquela aplicação.

A avaliação de perfil não é burocracia. Ela existe justamente para limitar o que pode ser ofertado. E o dever de informar, em regra, é de quem oferece o produto, assim como o ônus de demonstrar que a informação foi prestada de forma clara e adequada. Termo de ciência de risco assinado depois costuma não corrigir o que faltou antes.

Se você aplicou em algo que não compreendia, concentrou a carteira por sugestão de terceiro ou viu operações sucessivas sem propósito claro, vale reunir o material: contrato, questionário de perfil, extratos, mensagens com a assessoria e eventuais gravações de atendimento.

Cada caso exige leitura técnica, com calma e critério.

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