Vargas e Mildemberg Advogados Especialistas em resolver conflitos de alta complexidade

Em Balneário Camboriú, um imóvel costuma concentrar anos de patrimônio numa única assinatura. O risco, quando existe, quase nunca está visível na proposta.

Comece pelo sinal. Ele é arras, e tem efeito jurídico próprio: quem paga e desiste perde o valor, e quem recebe e desiste pode ter de devolver em dobro. Assinar a proposta antes de analisar os documentos é aceitar condições que ainda não se conhece por completo.

Depois, a matrícula. A propriedade só se transfere com o registro, de modo que quem consta ali é o dono perante a lei, independentemente de contratos particulares assinados antes. Averbações antigas, cancelamentos incompletos e ônus que parecem resolvidos costumam passar despercebidos para quem não lê esse documento com frequência.

O imóvel pode estar limpo e o negócio, ainda assim, correr risco por causa de quem vende. Se o vendedor responde a processos que possam levá-lo à insolvência, a venda pode ser questionada, e a discussão sobre a boa-fé do comprador passa justamente pelas certidões que ele buscou, ou deixou de buscar.

Há ainda as dívidas que acompanham o bem, e não a pessoa: condomínio e IPTU seguem o imóvel. Em prédio de alto padrão, poucos meses de atraso já representam valor relevante.

Para quem compra na planta, verificar o registro da incorporação e a existência de patrimônio de afetação é o que distingue uma compra protegida de uma aposta. E, para quem compra pensando em renda de temporada, o STJ firmou em 2026 que a exploração econômica reiterada, em condomínio de destinação residencial, depende de alteração da destinação em assembleia, por dois terços dos condôminos. A convenção e as atas passaram a ser tão relevantes quanto a matrícula.

O corretor aproxima as partes e viabiliza o negócio. O advogado lê os documentos procurando o que pode dar errado. São papéis diferentes, e ambos necessários.

Cada negócio exige leitura técnica, com calma e critério.

Conteúdo informativo. Não substitui consulta jurídica.

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Quem perde uma parte relevante do patrimônio num investimento que parecia seguro costuma chegar sozinho à mesma conclusão: a culpa foi minha. Na maioria das vezes, essa conclusão parte de uma premissa errada.

Antes de recomendar qualquer produto, bancos e corretoras têm o dever de verificar objetivo, situação financeira, prazo e conhecimento do cliente. Isso não é cortesia da corretora. É obrigação prevista em norma da CVM, criada justamente porque quem vende conhece o produto muito melhor do que quem compra.

Nem toda perda configura falha. Produto de risco pode dar prejuízo mesmo quando bem indicado, e isso é mercado. O que muda o cenário é o descompasso entre o perfil declarado e o produto efetivamente vendido.

Dois pontos costumam ser mal compreendidos. Ter um questionário preenchido não significa que o dever foi cumprido: uma coisa é aplicar o formulário, outra é usar o resultado dele para filtrar o que pode ser oferecido. E a assinatura no contrato comprova que houve formalização, não que o produto correspondia ao perfil declarado antes.

Vale também separar falha de adequação de fraude. Fraude envolve engano deliberado. Falha de adequação pode ocorrer mesmo com total transparência sobre o produto, quando ele é oferecido a quem não deveria recebê-lo. A distinção não é acadêmica: ela muda a prova buscada, o argumento e até o tipo de ação.

Por fim, um dado que desloca o problema do plano pessoal. Em estudo publicado em 2025, ouvindo mais de dois mil e oitocentos investidores, o próprio regulador reconheceu que esse processo fica abaixo do seu potencial e apontou recomendações de aperfeiçoamento. Não é uma percepção isolada de quem perdeu dinheiro.

Cada caso exige leitura técnica, com calma e critério.

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Você acorda, abre o painel e a conta está encerrada. O saldo das vendas já entregues segue lá, visível e inacessível, e a cobrança dos seus assinantes parou. Recebe, por e-mail, uma linha dizendo que houve violação dos termos de uso, sem apontar qual conduta.

Esse cenário tem se repetido com brasileiros que usam a Stripe, e atinge com mais força quem trabalha com infoprodutos, assinaturas e vendas recorrentes, porque o bloqueio não congela apenas um valor: ele interrompe o faturamento, derruba a base de clientes e faz o prejuízo crescer a cada dia.

Vale partir do começo. O dinheiro retido nunca foi da plataforma. São recebíveis de transações que ela própria aprovou, referentes a produtos e serviços já entregues ao consumidor final.

O Tribunal de Justiça de São Paulo já reconheceu a nulidade da cláusula que transfere ao lojista o risco de fraude no sistema de pagamento, salvo culpa grave dele, exatamente para que a prestadora não se exima dos riscos do próprio serviço. E, quando a paralisação compromete a atividade e consome o tempo do empresário para resolver o que não causou, o dano reconhecido vai além da simples devolução do saldo.

Dois pontos que costumam surpreender: decisão tomada por sistema automatizado, sem revisão humana, pode ser questionada, porque a lei brasileira assegura o direito de pedir revisão e de conhecer os critérios; e sede no exterior não significa, por si só, que a discussão precise correr no exterior, quando o serviço é ofertado e executado aqui.

Havendo prova do saldo e da paralisação, é possível pedir o desbloqueio já no início da ação.

Cada bloqueio exige leitura técnica, com calma e critério.

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O golpe da falsa central não começa com um link suspeito. Começa com uma ligação que parece ser do banco, às vezes vinda do número oficial, feita por alguém que já sabe o nome do seu gerente, o seu saldo e a sua movimentação recente.

E é justamente aí que está o ponto que muda a discussão. Se o criminoso chegou sabendo dados que só a instituição detinha, o problema deixa de ser a esperteza dele e passa a ser a segurança do serviço.

Some a isso o comportamento da conta. Quem nunca transferiu daquela forma faz, de repente, várias operações em poucos minutos, ou contrata um empréstimo e o esvazia no mesmo ato. Sistemas de monitoramento existem exatamente para reconhecer esse desvio de padrão e, no mínimo, confirmar antes de concluir.

A defesa é sempre a mesma: culpa exclusiva da vítima, porque foi ela quem digitou a senha. Isso, por si só, não encerra a questão. Examina-se o contexto, o engano induzido e a condição de quem foi abordado, e o ônus de demonstrar quais medidas de segurança foram adotadas é de quem opera o sistema, não de quem foi lesado.

Se acabou de acontecer, as primeiras horas valem mais que os meses seguintes. Conteste formalmente e anote o protocolo, peça o acionamento do mecanismo de devolução, registre boletim de ocorrência e guarde a negativa por escrito.

Uma palavra honesta para fechar: a jurisprudência não é uniforme e existem decisões nos dois sentidos. O desfecho depende da prova reunida e de como o caso é construído. Quem promete devolução garantida não está sendo honesto com você.

Cada golpe exige leitura técnica, com calma e critério.

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Existe um passivo silencioso em boa parte dos distritos industriais de Santa Catarina: empresas que receberam do Município uma área para instalar a fábrica, construíram, produziram, geraram empregos, seguem lá há trinta ou quarenta anos e nunca tiveram a escritura lavrada.

Enquanto o título não sai, o que existe é posse, não propriedade. E imóvel sem registro não se vende, não se dá em garantia, não se financia e não se transmite com segurança aos herdeiros. O patrimônio está lá, mas é como se não estivesse.

Um alerta que economiza tempo e dinheiro: usucapião não resolve. Por mais longa e pacífica que seja a ocupação, imóvel público não se adquire dessa forma.

O caminho costuma ser outro, e passa pelo encargo. Doação de área industrial quase sempre veio condicionada a construir, produzir e empregar. Demonstrado que a contrapartida foi cumprida, nasce a pretensão de exigir do Município a outorga do título, primeiro pela via administrativa, com requerimento fundamentado, e depois em juízo, se vier o silêncio ou a recusa.

Nem sempre o desfecho é a propriedade plena. Há situações em que a concessão de direito real de uso resolve o essencial, porque permite registrar um direito oponível, dar em garantia e transmitir.

E há o outro lado, que quase ninguém menciona: boa parte dessas leis prevê a reversão do bem ao Município se a atividade cessar ou mudar de destinação. Quem ocupa sem produzir, ou com uso diverso do previsto, não corre risco apenas de continuar sem escritura.

Cada área exige leitura técnica, com calma e critério.

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O Supremo formou maioria em favor do contribuinte numa discussão que interessa diretamente a quem tem patrimônio imobiliário: a imunidade do ITBI na transmissão de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa.

A Constituição afasta esse imposto na entrada dos bens na sociedade. Os municípios, porém, vinham negando o benefício sempre que a atividade da empresa era imobiliária, e é exatamente esse ponto que está em julgamento. A tese proposta pelo relator é a de que a imunidade independe da atividade preponderante, ressalvadas simulação e fraude.

O julgamento está suspenso por pedido de vista. Maioria formada não é decisão final, e votos podem ser alterados até a proclamação.

Ainda assim, o momento importa. Não houve, até aqui, proposta de modulação de efeitos, e quando ela aparece costuma preservar quem já estava posicionado. É probabilidade, não garantia, mas é o que define a janela.

Um alerta necessário: nada disso significa holding sem ITBI nenhum. Segue valendo o entendimento de que a imunidade não alcança o valor que exceder o capital social integralizado. Quem promete imposto zero está vendendo o que o Supremo não decidiu.

E quem já recolheu o imposto não deve esperar sentado, porque o prazo para pedir a restituição corre de forma independente do julgamento.

Estrutura montada às pressas, apenas para capturar o imposto, costuma gerar problema societário, sucessório e fiscal maior do que o ITBI que se pretendia evitar.

Cada patrimônio exige leitura técnica, com calma e critério.

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