Built to suit, contrato de locação atípico?

Você já ouviu falar no contrato de locação denominado built to suit? Na tradução livre seria “construído para servir”, ou “construído para ajustar”.

Após o advento da lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei do Inquilinato (8.245/91), o supracitado contrato foi reconhecido pelo ordenamento jurídico pátrio, que antes era tido como atípico.

Do que se trata? Mais utilizado por indústrias ou comércios, o contrato traz benefícios de várias ordens para o locatário, uma vez que não há imobilização de capital para o exercício de sua atividade (no que se refere às adequações no imóvel objeto da locação ou até mesmo sua construção), possibilitando a injeção das verbas na atividade desenvolvida. O locador, por sua vez, tem que investir para atingir às particularidades do inquilino, mas, em contrapartida, recebe segurança de um contrato firme, cujo prazo previamente estabelecido não poderá ser denunciado, sob pena de pagamento antecipado das parcelas vincendas.

Nesse tipo de modelo de negócio, as partes, atendendo as características da contratação, os interesses envolvidos, o grau de investimento e o comprometimento das mesmas, pactuam livremente suas cláusulas, as quais têm que estar alinhadas com a função social do contrato, equilíbrio e função econômica da contratação.

Exemplificando, se uma indústria precise locar um imóvel que contenha determinadas peculiaridades, qualquer investidor pode providenciar a aquisição e construção, ou até mesmo reforma, com a única finalidade de atingir os interesses desse inquilino. Assim, para garantir o retorno do investimento, o locador firma o contrato built to suit, prevendo um prazo considerável de vigência que lhe assegure a recuperação do capital injetado, além de disponibilizar rendimentos locatícios.

A previsão legal deste contrato se encontra no artigo 54-A, da Lei 8.245/91, onde, com extrema felicidade, o legislador afastou algumas garantias da lei conferidas ao locatário, dentre elas, a de denunciar o contrato sem motivo antes do término do prazo e da possibilidade de revisionar o valor dos aluguéis enquanto o contrato estiver no prazo determinado.

Caso o locatário venha a rescindir antecipadamente, o parágrafo segundo do art. 54-A determina que deverá comprometer-se “a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.

Ou seja, na locação convencional, o locador não pode cobrar os aluguéis vincendos (pode apenas cobrar a multa, nos termos do art. 4º. da Lei 8.245/91. No built to suit pode. Exatamente pela natureza do contrato. Exatamente pela prevalência das condições livremente pactuadas no contrato respectivo.

É importante mencionar que a Lei não traz impedimentos na contratação de duas modalidades de fiança, além de cobrança de luvas na renovação do pacto, cabendo às partes a estipulação contratual.

Portanto, para determinados casos, o contrato built to suit pode ser uma medida benéfica às partes, inclusive no que se refere aos tributos.

 

Marco Antônio Busnardo Mildemberg

OAB/SC nº 41.495