Quem já passou por um inventário sabe que o imposto de herança nunca foi um detalhe na conta. Em 2026, também deixou de ser previsível. A reforma mexeu nas três perguntas que definem essa conta: quanto se paga, sobre qual valor e para qual estado. Vai dobrar, como dizem as manchetes? Depende de onde você mora, do patrimônio e de quando a família age.
O que mudou no imposto de herança com a reforma tributária?
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) não é novo: foi reformulado em três pontos. Primeiro, a alíquota progressiva virou obrigatória. Até 2025, estados como São Paulo e Paraná cobravam 4% sobre qualquer valor. A Emenda Constitucional 132/2023 determinou a progressividade, e a Lei Complementar 227/2026, sancionada em 13 de janeiro de 2026, regulamentou a regra para todo o país, com teto de 8% fixado por resolução do Senado. Segundo, a regra nacional passou a exigir o valor de mercado como base de cálculo, e não mais o valor venal do IPTU. A aplicação ainda depende da adaptação da lei de cada estado, mas a direção está dada: um imóvel de valor venal de R$ 400 mil que vale R$ 900 mil gera imposto bem maior sem a alíquota subir. Terceiro, mudou o estado de cobrança: imóveis pagam onde estão; dinheiro e aplicações, no domicílio do falecido. Uma família de Curitiba com casa de praia em Santa Catarina lida com duas legislações.
Por que 2026 virou uma janela para o planejamento sucessório?
Porque o novo modelo depende de lei de cada estado, e lei que aumenta imposto tem prazo de espera. Pela anterioridade anual e pela noventena (90 dias), uma lei estadual publicada em qualquer mês de 2026 só produz efeitos, no mínimo, a partir de 1º de janeiro de 2027. O Paraná ainda cobra 4% fixo. Tentou mudar em 2024 (PL 730/2024, com tabela de 2% a 8%), mas a versão final recuou — e, com a LC 227/2026, a adequação deixou de ser opcional. Sobre R$ 1 milhão, cada ponto de alíquota vale R$ 10 mil.
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As famílias já se movimentam: o Colégio Notarial do Brasil registrou 185.861 escrituras de doação de imóveis em 2025, alta de 59% sobre 2020 e recorde da série (dado divulgado em julho de 2026). Mas antecipar sem planejamento troca um imposto conhecido por um risco desconhecido.
Quanto custa, de verdade, herdar um imóvel?
A surpresa raramente está no imposto, está no resto. O ITCMD é a primeira linha (no Paraná, 4%), e o problema é o momento: paga-se em dinheiro antes de o patrimônio virar dinheiro, e sem quitação a escritura não sai. O imposto não incide sobre a meação do cônjuge, só sobre a parte dos herdeiros. Depois vêm certidões, avaliação, emolumentos, registro e honorários, já que a lei exige advogado no inventário, mesmo no extrajudicial (CPC, art. 610, §2º). Estimativas de mercado situam o custo total entre 6% e 15% do valor dos bens, chegando a 20% em casos complexos: num imóvel de R$ 800 mil, algo entre R$ 48 mil e R$ 120 mil. E há um custo fora de qualquer tabela: o imóvel irregular, como a casa ampliada e não averbada ou o terreno ainda no nome do avô. A pendência aparece na pior hora e custa projeto, taxas e, principalmente, meses.
O que acontece quando o imóvel da herança não está regularizado?
O processo para, e tudo depende de um documento que muita família nunca leu: a matrícula. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) exige que cada transmissão se conecte à anterior (princípio da continuidade). Se a matrícula ainda traz o nome do avô, é preciso resolver a transmissão antiga primeiro. Casamento não averbado ou área divergente também congelam o processo. E o problema é comum: levantamento da Anoreg aponta que quatro em cada dez imóveis urbanos não estão regularizados. Imóvel irregular vale menos, demora a vender e não passa em financiamento. Regularizar antes de transferir custa menos do que corrigir depois: antes, a família escolhe o momento; depois, o prazo do inventário escolhe por ela. Por isso, na experiência do escritório Vargas & Mildemberg, que atua há 11 anos com regularização de imóveis em Curitiba, pendências pequenas deixadas para depois travam boa parte das transmissões.
Doar o imóvel em vida ainda vale a pena com as novas regras?
Doar não elimina o ITCMD: antecipa o pagamento e pode mudar seu tamanho. A reforma mexeu em dois pontos. Na doação com reserva de usufruto (os pais doam a nua-propriedade e mantêm o direito de usar e receber renda), a leitura predominante da LC 227/2026 é a de que o imposto passa a incidir sobre o valor integral do bem já na doação — o desconto que barateava a operação tende a desaparecer conforme os estados atualizarem as leis. O ponto ainda depende da lei de cada estado e merece confirmação caso a caso.
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Além disso, doações fracionadas podem ser somadas: a lei autoriza os estados a somar transferências sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo beneficiário. Três doações de R$ 300 mil viram, para o fisco, uma de R$ 900 mil. A resposta, portanto, depende do valor, dos estados envolvidos, da matrícula e dos objetivos da família. E há um detalhe civil: doação de pai para filho é, em regra, adiantamento de herança e volta à conta na partilha (colação, CC art. 544), salvo dispensa expressa.
Quais erros na transferência de patrimônio custam mais caro que o imposto?
Imposto tem tabela, erro não: a fatura chega depois, com juros e às vezes com processo entre irmãos. Subavaliar o imóvel ficou arriscado. Com a base a valor de mercado, o fisco compara e arbitra, cobrando a diferença com multa. E o valor de entrada ainda vira o custo de aquisição do herdeiro: a economia de 4% pode custar 15% ou mais de ganho de capital na venda. Doar sem cláusulas de proteção (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, reversão) deixa o imóvel exposto ao divórcio, às dívidas e ao inventário inesperado do filho. E doar além da parte disponível é doação inoficiosa, nula no excesso (CC art. 549). Adiar o inventário também cobra caro. O CPC (art. 611) manda abrir em dois meses, e em vários estados a multa é escalonada — 10% e depois 20% sobre o imposto —, cobrança considerada constitucional pela Súmula 542 do STF. A Súmula 113, por sua vez, fixa o cálculo sobre o valor dos bens na data da avaliação: imóvel que valoriza é base de cálculo que cresce.
Quando procurar orientação jurídica para herança e doação de imóveis?
Antes de precisar. Orientação sobre patrimônio funciona como manutenção, não como guincho. O peso da análise cresce quando há patrimônio relevante, imóveis em mais de um estado, pendência de matrícula, holding na família, filho endividado ou divorciado, ou intenção de tratar um herdeiro de modo diferente. Quem trabalha com isso começa pela matrícula, e depois avalia o valor do patrimônio, os estados envolvidos, o perfil de cada herdeiro e os objetivos reais. É essa leitura combinada que o escritório Vargas & Mildemberg pratica em Curitiba, na área imobiliária conduzida pelo Dr. Marco Antônio Mildemberg. Enquanto o doador está vivo e sem urgência, quase tudo está sobre a mesa; o falecimento fecha as portas de vez. Se você tem imóveis para transmitir, recebeu uma herança ainda não formalizada ou vem adiando essa conversa, este é um bom momento para entender as opções, os custos e os riscos do seu caso. O escritório atende pelo WhatsApp para uma primeira conversa, e entender o cenário não obriga a decidir nada hoje.
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Marco Antônio B. Mildemberg
Marco Antônio Mildemberg destaca-se como litigator nato, com vasta experiência no contencioso civilista, sem jamais descuidar das negociações pré-processuais, seja como consultor ou parecerista. É ainda responsável pela área de direito imobiliário do escritório, desde a imprescindível due diligence para a aquisição de imóveis até a elaboração e finalização de contratos
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