Área do apartamento menor que a do contrato: o que diz a lei

O comprador recebe as chaves, mede, e a conta não fecha com o que o contrato dizia. A diferença pode ser de poucos centímetros ou de metros quadrados inteiros. O tratamento jurídico de cada caso é diferente, e a chave está em dois documentos: o contrato e o memorial descritivo.

Primeiro: qual área foi contratada

Em incorporação, a mesma unidade tem mais de uma área. A área privativa é a de uso exclusivo do morador. A área comum é a fração ideal que cabe à unidade nas partes compartilhadas. A área total soma as duas.

A confusão começa quando o material de venda anuncia a área total e o comprador compara com a área privativa que mediu dentro de casa. Por isso a verificação séria compara o que foi medido com o que o quadro de áreas do memorial, calculado conforme a NBR 12721, registrou.

A regra do Código Civil e a tolerância de 1/20

O artigo 500 do Código Civil trata da venda em que a área é determinante do preço, chamada venda ad mensuram. Se a área entregue não corresponde à contratada, o comprador pode exigir, nesta ordem de alternativas:

• o complemento da área;
• não sendo possível, o abatimento proporcional do preço;
• ou a resolução do contrato.

O parágrafo 1º do mesmo artigo traz uma ressalva relevante: presume-se meramente enunciativa a referência às dimensões quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo, ou seja, 5% da área total enunciada. Nesse caso, presume-se que a venda foi ad corpus, pelo imóvel como corpo certo, e não pela metragem.

Essa presunção admite prova em contrário. Se ficar demonstrado que o preço foi fixado em função da metragem, a discussão se abre mesmo dentro dos 5%.

O que o Código de Defesa do Consumidor acrescenta

Quando a divergência decorre do que foi anunciado, entra também o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, que vincula o fornecedor à informação veiculada na publicidade, e o artigo 35, que dá ao consumidor a escolha entre exigir o cumprimento, aceitar outro produto equivalente ou rescindir com devolução.

O que reunir

• Contrato e aditivos, com o quadro de áreas
• Memorial descritivo registrado e a matrícula da unidade
• Material publicitário, planta de venda e tabela de vendas
• Medição técnica da unidade entregue
• Habite-se e averbação da construção

A medição feita por profissional habilitado é o que transforma a desconfiança em prova. Sem ela, a discussão fica no campo da impressão.

Prazo

O artigo 501 do Código Civil estabelece prazo decadencial de um ano, contado do registro do título, para a ação que decorre da diferença de área. Há discussão sobre a contagem quando o vício só se torna perceptível depois, e é por isso que a data em que o problema foi descoberto entra na primeira conversa.

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Marco Antônio B. Mildemberg

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