Atraso na entrega do imóvel na planta: o que o comprador pode cobrar

Comprar na planta é adiantar dinheiro contra uma promessa de data. Quando a data passa, a primeira pergunta do comprador costuma ser a mesma: ainda dá para esperar, ou já cabe cobrar alguma coisa? A resposta depende de um prazo que quase todo contrato traz e que poucos compradores leem com atenção.

O que é o prazo de tolerância de 180 dias

A Lei 13.786/2018 acrescentou o artigo 43-A à Lei 4.591/64 e deu previsão expressa ao chamado prazo de tolerância. A incorporadora pode prorrogar a entrega em até 180 dias corridos, contados da data prevista no contrato, desde que essa possibilidade esteja escrita no próprio contrato.

Duas consequências práticas saem daí. A primeira é que o atraso, para fins de cobrança, começa a contar depois de esgotados os 180 dias, não no dia seguinte à data prometida. A segunda é que a cláusula precisa existir: sem previsão contratual, não há tolerância a invocar.

Esgotado o prazo, o comprador escolhe entre dois caminhos

A lei desenha duas saídas, e elas se excluem.

Desfazer o contrato e receber o que pagou

O artigo 43-A, parágrafo 1º, permite ao adquirente pedir a resolução do contrato sem prejuízo da devolução de tudo o que foi pago e dos valores de eventual multa prevista. O pagamento deve ocorrer em até 60 dias corridos contados da resolução.

É o caminho de quem já não quer mais o imóvel, seja porque a espera inviabilizou o plano, seja porque perdeu confiança na obra.

Manter o contrato e cobrar pelo tempo perdido

O parágrafo 2º do mesmo artigo prevê que, mantido o contrato, o comprador tem direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculado pro rata die. A lei estabelece que essa indenização não é cumulativa com outra verba a mesmo título.

Na prática, é a escolha de quem quer o imóvel e quer ser compensado pela demora.

O que costuma ser discutido além disso

• Encargos durante o atraso. A correção do saldo devedor e os juros que incidem no período de mora da construtora costumam ser objeto de discussão.
• Despesas de condomínio. A cobrança de cota condominial antes da entrega efetiva das chaves é tema recorrente.
• Dano extrapatrimonial. Depende do caso concreto e não decorre automaticamente do atraso.

O que reunir antes de procurar um advogado

• Contrato de compra e venda ou de promessa, com todos os aditivos
• Memorial descritivo e o quadro de áreas registrado
• Comprovantes de todos os pagamentos feitos
• Correspondência trocada com a incorporadora, incluindo mensagens
• Qualquer comunicado oficial de alteração de prazo

É esse material que define qual das duas vias cabe e qual é o valor em discussão. Sem ele, qualquer estimativa seria chute.

Uma observação sobre prazo

Além do prazo de tolerância, existe o prazo para exercer o direito, que varia conforme o pedido. Quanto mais tempo passa entre o fato e a providência, mais difícil fica a prova. Guardar a correspondência do período de atraso custa pouco e muda o que é possível discutir depois.

Se o seu caso envolve imóvel na planta em Balneário Camboriú ou na região, veja também o que o escritório cobre em direito imobiliário.

Marco Antônio B. Mildemberg

Web