Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter

Desistir de um imóvel na planta é mais comum do que parece. Muda a renda, muda a família, muda o juro do financiamento. A pergunta que importa é quanto do que já foi pago volta, e a resposta mudou bastante desde 2018.

A lei que organizou o distrato

Antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção era definido caso a caso pelos tribunais, com grande variação. A lei inseriu o artigo 67-A na Lei 4.591/64 e passou a fixar limites.

O que pode ser retido

Desfeito o contrato por iniciativa do comprador, a incorporadora pode reter:

• A integralidade da comissão de corretagem, quando ela foi efetivamente paga e destacada no contrato;
• Pena convencional de até 25% da quantia paga, se o empreendimento não estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação.

A lei ainda permite deduzir valores como impostos incidentes, cota condominial e despesas de fruição, quando o comprador já tiver recebido as chaves.

A regra que muda tudo: patrimônio de afetação

Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, previsto no artigo 31-A da mesma lei, o parágrafo 5º do artigo 67-A permite retenção de até 50% da quantia paga.

Por isso a primeira pergunta que o escritório faz num caso de distrato não é quanto foi pago, e sim se o empreendimento é afetado. Essa informação está no registro de incorporação, na matrícula do imóvel, e não depende da palavra de ninguém.

Em quanto tempo o dinheiro volta

Sem patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em parcela única, em até 180 dias corridos contados do desfazimento do contrato. Com patrimônio de afetação, o pagamento ocorre em até 30 dias após o habite-se, o que pode significar uma espera bem mais longa.

A lei prevê ainda que, se a unidade for revendida antes desses prazos, o valor é devolvido em até 30 dias da revenda.

Quando a conta do distrato costuma ser contestada

• Retenção acima do limite legal aplicável ao empreendimento
• Comissão de corretagem cobrada sem destaque no contrato
• Dedução de valores sem previsão contratual
• Cláusula que remete a devolução para prazo indeterminado
• Distrato apresentado como se fosse acordo, com quitação ampla de tudo

A última merece atenção. A assinatura de um termo com quitação ampla encerra a discussão sobre aquele contrato, inclusive sobre o que não foi conversado. É uma cláusula de uma linha com efeito definitivo, e precisa ser lida antes, não depois.

E quando quem desiste não é o comprador

Se o desfazimento decorre de atraso da incorporadora, a lógica é outra: nesse caso a devolução é integral, como trata o artigo 43-A. Vale ler o texto sobre atraso na entrega do imóvel na planta.

Marco Antônio B. Mildemberg

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