Taxa de condomínio mais cara para lojas, cobertura ou terraço: ônus sem bônus!

Em sua grande maioria, os condomínios estipulam a cobrança da taxa de condomínio com base na fração ideal do bem, ou seja: quanto maior a área útil, maior será sua taxa.

O que vale indagar é: a taxa de condomínio não seria para suprir gastos substanciais, como pagamento dos funcionários, manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas? Que beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal?

É certo que o Código Civil, de modo geral, e a Lei 4.591/64, que estipula especificamente acerca do condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, disponibiliza em seu artigo 12 que “cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio”.

Continua, no §1º, do mesmo artigo: “Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade”.

Como se vislumbra, a convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos. Entretanto, é evidente que mais de 90% dos condomínios estipulam o rateio com base na fração ideal, pois as unidades com fração ideal maior serão vencida nas assembleias.

Portanto, a conclusão lógica seria dizer que a taxa pode gerar enriquecimento ilícito por parte dos demais condôminos, uma vez que o proprietário da unidade com área útil maior não gozaria de privilégios ou benefícios exclusivos, apesar da previsão legal.

E foi nesse sentido o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em caso análogo, que, com base no princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa e, ainda, em repúdio ao enriquecimento ilícito por parte dos apartamentos tipo, afastou a cobrança com base na fração ideal, uma vez que não se demonstrou razoável nem proporcional.

Importante destacar, que este mesmo entendimento pode ser utilizado por estabelecimentos comerciais que pagam taxa condominial mas não usufruem das áreas comuns.

Assim, percebe-se que apesar da previsão legal, as imposições podem ser consideradas abusivas, cabendo ao condomínio restituir o valor cobrado a maior nos últimos 5 (cinco) anos, devidamente corrigidos.

 

Vargas & Mildemberg Advogados Associados
OAB/SC 2466/2015